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マンション売却と税金について

銀行の住宅ローンが残っているマンションを売る時の注意点とは?

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住宅を購入する際に利用するローンの一つが住宅ローンです。マイホームを担保にローンを組むのが特徴ですが、住宅ローンが残っている状態でマンションを手放すことは可能なのでしょうか?住宅ローンの返済が残っている場合でもマンションの売却は可能ですが、そのためには売却前に様々な手続きが必要となります。

住宅ローンが残っているマンションを売る時の注意点について詳しく解説します。

⇒マンションを売るときには税金に注意

住宅ローンとは?

そもそも住宅ローンとは、住宅やマンション購入時に組むローンのことです。ローンは借金であり、一般的にお金の貸し入れには担保が必要になります。住宅ローンの場合には購入する住居やマンション自体を担保にして銀行などからお金を借ります。

マンションというしっかりとした担保があるため銀行からお金を借りやすいというメリットがあります。しかもフリーローンなどと比較しても低金利なのでマンション購入時に利用される方が多いです。子供が生まれて家族が増えるなどのタイミングでマンション購入を検討するケースが多いですが、自分の貯金ですぐにマンションを購入することは難しいことがほとんどです。

そのため住宅ローンを組むことで、すぐにマンションを購入することが可能になります。また住宅ローンは住宅ローン控除や住宅ローン減税などの控除を受けることができます。控除が適用されれば住宅ローンによってマンションを購入した購入者の所得税や住民税が軽減されることになります。

税制は年度によって変更点などが出ることもあるのでマンション購入時にどのような控除があり、どれだけの税金が軽減されるのかを事前にしっかりと確認しましょう。

住宅ローンが残っているマンションの売却について

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住宅ローンが残っているマンションの売却を希望する場合には、残っている返済がどうなるのか、そもそも売却自体できるのかということが不安になる方が多いです。

結論から言うと、住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。ただし、残っているローンがなくなるわけではありません。厳密に言うとマンションを売却する場合には、最終的には残っているローンを完済することが前提です。

マンションを売るには、ローンを完済し抵当権を抹消することが求められます。抵当権とは、借金を返済することができない場合に担保にしたマンションなどの弁済が受けられることです。つまり住宅ローンを完済しないままだと、担保であるマンションの権利を銀行に提供しないといけなくなります。

そういった条件で住宅ローンを組んでいるので、ローンを残したままではマンションの売却を完了することは不可能です。ただし、抵当権を抹消する手続きはマンションを売りに出して買い手が見つかり契約を結んだ後でも大丈夫です。

マンションの売却代金を受け取って、買い手に正式にマンションを引き渡すまでに住宅ローンの残額を処理することができれば抵当権を抹消できるので問題ありません。

マンション売却時の流れ

マンションを売却する際の流れとしては、まずマンションの相場を調べることから始めます。

売却を希望するマンションがどれくらいで売れるのかを、自分で調べておくことが重要です。ある程度の相場を知っておくことで、不動産会社の査定が適正かどうかを判断することができます。

マンションの査定は複数の不動産会社に依頼するのがベストです。査定を比較することで、どこの不動産会社にマンション売却を任せるかを判断します。ここで信頼できる不動産会社をしっかりと選ばないと、のちのち後悔することにもなるので注意してください。

不動産会社を選んだら、その不動産会社と仲介契約を結びます。これで不動産会社がマンションの買い手を探してくれたり、買い手との間に入って様々なサポートを行ってくれます。その後は、内見の対応などを行ったり買い手の方と交渉を行ったりすることが必要です。

買い手が決定したら契約を結び、マンションの売却代金を受け取ります。この時点でローンを完済し抵当権を抹消し、それから買い手の方にマンションを引き渡します。

住宅ローン返済の方法・マンションの売却金を使用する

ローン返済の方法として、マンションのを売却した代金をローンの返済に使用することができます。残っている住宅ローンよりも高くマンションが売却されれば、ローンの完済となり抵当権を抹消することが可能です。住宅ローンをすべて返済するためには、できるだけ高くマンションを売却することを目指しましょう。

そのためには、実績があり信頼できる不動産会社にマンションの売却のサポートを手伝ってもらうことが大きなポイントです。ただし売却を焦ってしまうと、不動産会社にも買い手にも足元を見られてしまうので注意しましょう。

早くマンションが売れないと不安になりますが、売却を急いでも得することは少ないので落ち着いて売却を進めていくのがおすすめです。

住宅ローン返済の方法・自力で支払う

マンションを売却したお金を住宅ローンの返済にあてても、ローンが残ってしまうケースも考えられます。マンションの状態や立地など様々な条件があるため、希望通りの価格でマンションが売却できるとは限りません。その場合には自力で残りを支払うか、新しくローンを組むかという2つの方法があります。

自己資金で足りる場合には、自力で残りを現金で支払えば完済となります。次に住宅やマンションを購入する予定があれば、新居の住宅ローンに残っている借金の分を上乗せすることも可能です。

このローンを住み替えローンといいますが、マンションの売却と新居購入が同時進行になるため、手続きなどのスケジューリングが大変になります。住み替えローンに上乗せする金額にも上限があるため注意が必要です。

住宅ローン返済の方法・任意売却

住宅ローンを延滞している状態でマンションの売却の必要性が認められれば任意売却を行うことができます。任意売却とは住宅ローンを組んでいる銀行と交渉を行い、ローンの残額がある状態で抵当権を抹消してもらう方法です。

抵当権を抹消してもらうことで、通常の売却を行うことができるようになります。住宅ローンを延滞し続けているとマンションはいずれ競売にかけられてしまう可能性がありますが、競売は安い価格で売却されることがほとんどです。

そのため競売よりは任意売却の方が高い金額でマンションを売却することが期待できます。ただし任意売却を行うと、いわゆるブラックリストにのってしまうため、新規でローンを組むことやカードの更新が不可能など様々なデメリットがあるので十分に注意しましょう。

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